'Non performing loans': bajo la lupa del Banco de España

Incluye a los compradores de cartera de deuda garantizada con hipoteca como sujetos obligados de la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

Fachada de la sede central del Banco de España, en la plaza de Cibeles.
Fachada de la sede central del Banco de España, en la plaza de Cibeles. EFE

El 25 de octubre de 2019 la división de Registro de Entidades del Banco de España publicó un documento de preguntas y respuestas en relación con la obligación de registro establecida en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en cuya respuesta 29 concluía que el alcance de la norma, así como las obligaciones derivadas de la Ley 5/2015, de 27 de abril, de Fomento de la Financiación Empresarial, “podría” o “debería” incluir a los “adquirentes de carteras de préstamos”.

La citada afirmación, a pesar de no ser categórica, alertó a todo el sector de compra y gestión de carteras de deuda garantizada con hipoteca. De un plumazo, el regulador les había incluido en el ámbito subjetivo de la Ley 5/2019. Esta norma no se aprobó para regular la venta y gestión de deuda, sino que se centra en la defensa del consumidor en la concesión de créditos garantizados con hipoteca e impone a aquellas personas jurídicas que concedan o intermedien en la concesión de créditos inmobiliarios determinadas obligaciones; de buen gobierno, transparencia o de compliance, entre las que se encontraba la obligación formal de inscribirse, antes del pasado 16 de diciembre de 2019, en el Registro de Entidades del Banco de España como prestamistas inmobiliarios o intermediarios en la concesión de préstamos inmobiliarios.

Con carácter previo a la publicación del referido documento del Banco de España, nadie que conociera el sector de actividad relacionado con los préstamos fallidos garantizados con hipoteca (Non Performing Loans) había interpretado que esta actividad fuera de las previstas en la Ley 5/2019, toda vez que era evidente que la norma ponía el foco en la actividad de concesión del préstamo. De hecho, en España, la actividad de compra y gestión de deuda garantizada con hipoteca no forma parte de sector regulado alguno, siendo el nuestro, uno de los pocos países a nivel europeo que no cuenta con un marco normativo específico.

El Parlamento Europeo ya trabaja en la aprobación de la propuesta de directiva sobre los administradores de créditos, los compradores de créditos y la recuperación de las garantías reales, que seguramente se produzca durante el año 2020. El texto de la citada propuesta de directiva busca, por lo tanto, armonizar el régimen jurídico del sector recovery tan desconocido para la mayoría pero que cuenta con un crecimiento exponencial desde la crisis del sector inmobiliario, y sobre todo, desde que los bancos decidieron vender, por infinidad de motivos, de forma masiva créditos fallidos garantizados con hipoteca.

El futuro marco normativo busca promover el desarrollo de los mercados secundarios para los préstamos dudosos (Non performing loans o NPL), mediante la eliminación de obstáculos a la cesión de tales préstamos por las entidades de crédito a entidades no crediticias, preservando al mismo tiempo los derechos de los consumidores. Las obligaciones a las que estarán sujetos los compradores de deuda inmobiliaria serán ajustadas al desarrollo de su actividad, centrándose en el proceso de ejecución de la deuda y no en la concesión del préstamo como por ejemplo que la obligación de que la entidad disponga de una política adecuada que garantice un trato justo y diligente de los prestatarios deudores o que la entidad haya implementado procedimientos internos adecuados y específicos que garanticen el registro y la tramitación de las reclamaciones de los prestatarios.

Tal y como se ha manifestado anteriormente, se trata de una actividad que en nuestro país no cuenta con una regulación específica y sobre la que el legislador europeo está trabajando para crear un marco jurídico armonizado, por lo que sería lógico pensar, que hasta que no se resuelva la citada deficiencia, el Banco de España no debería someterla a su control.

A pesar de lo anterior, no podemos dejar de poner de manifiesto que, en ocasiones, el contenido de las guías o de los documentos de preguntas y respuestas publicados por los reguladores, lejos de aclarar dudas, generan cierta inseguridad jurídica, no obstante, lo cual, tal y como se establece en el aludido documento del Banco de España, "en ningún caso su contenido debe ser entendido como una opinión, interpretación o desarrollo normativo en relación con el contenido de la normativa a la que hace referencia".

César Zárate, socio Risk & Compliance de Ecija.

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